Průvodce koupí
Co vás ve Španělsku čeká
Praktické minimum, které byste měli znát dřív, než pojedete na první prohlídku.
Typ nemovitosti
Sazby platné pro Andalusii. Orientační kurz 25,20 Kč/€.
Odhad celkových nákladů
Daň z převodu ITP (7 %)31 500 €
Notář2 250 €
Zápis do katastru1 800 €
Advokát (1 % + DPH)5 445 €
Gestoría a překlady450 €
Poplatky celkem41 445 € (9,2 %)
Potřebná hotovost celkem491 445 €
≈ 12 384 000 Kč
Sazby platné pro Andalusii. Orientační propočet, nenahrazuje nabídku advokáta ani gestoría.
Roční náklady na provoz
| Položka | Orientačně ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| IBI (daň z nemovitosti) | 0,4–1,1 % z katastrální hodnoty | Platí se obci, zpravidla 400–3 000 € podle nemovitosti |
| Poplatek společenství | 1 000–5 000 € | Bazén, zahrada, ostraha, výtah; u luxusních rezidencí i výrazně víc |
| Odvoz odpadu (basura) | 150–350 € | Vybírá obec, platí se pololetně |
| Pojištění | 300–1 200 € | Podle hodnoty a toho, zda nemovitost pronajímáte |
| Energie a voda | 600–2 500 € | U vily s bazénem a klimatizací počítejte s vyšší částkou |
| Daň nerezidenta (bez pronájmu) | cca 0,1–0,2 % z hodnoty | Modelo 210, podává se jednou ročně i bez příjmu |
| Správa nemovitosti | 600–2 400 € | Volitelné — úklid, klíčový servis, dohled mimo sezónu |
Časté dotazy
Musím mít španělské daňové číslo NIE?
Ano. Bez NIE nekoupíte nemovitost, neotevřete účet ani nepřepíšete energie. Vyřídit se dá na španělském konzulátu v Praze nebo přímo ve Španělsku, obvykle za dva až šest týdnů. Postup s vámi projdeme a zajistíme plnou moc, pokud to chcete vyřídit na dálku.
Dostanu jako Čech hypotéku ve Španělsku?
Ano, ale s nižším pákovým efektem. Španělské banky nerezidentům běžně půjčují 60–70 % z nižší hodnoty z ceny a odhadu. Sazby jsou zpravidla o něco vyšší než pro rezidenty a banka bude chtít doložit příjem, daňová přiznání a existující závazky. Druhá cesta je financovat koupi v Česku proti zástavě tuzemské nemovitosti — často levněji a rychleji.
Kolik zaplatím k ceně navíc?
U nemovitosti z druhé ruky v Andalusii počítejte s daní z převodu 7 %, notářem, katastrem a advokátem — dohromady zhruba 9–10 % nad kupní cenu. U novostavby platíte DPH 10 % plus kolkovné AJD 1,2 %, tedy asi 12–13 %. Přesný odhad vám spočítá kalkulačka v Průvodci koupí.
Můžu nemovitost pronajímat?
Krátkodobý turistický pronájem v Andalusii vyžaduje registraci nemovitosti v turistickém registru a splnění technických podmínek. Některá společenství vlastníků ho navíc omezují stanovami — proto to prověřujeme ještě před podpisem rezervace. Z příjmu daníte ve Španělsku, jako rezident EU sazbou 19 % s možností odečíst náklady.
Jak dlouho trvá celý nákup?
Od podpisu rezervační smlouvy k předání klíčů obvykle šest až deset týdnů, pokud kupujete za hotové a nemovitost je právně čistá. S hypotékou počítejte spíš se třemi měsíci. U novostavby se řídíte harmonogramem developera a platíte postupně.
Musím tam letět osobně?
Na prohlídky doporučujeme jet — fotky lžou a sousedství se z katastru nepozná. Samotný podpis u notáře ale lze vyřídit na dálku prostřednictvím plné moci ověřené na španělském konzulátu. Přímé lety z Prahy do Málagy trvají necelé tři hodiny.